房屋买卖合同定金条款的法律风险 签订商品房买卖合同要注意什么

　姚元勋律师，铜仁合同法律师,现执业于贵州锦江河律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

房屋买卖合同定金条款的法律风险

　　购房合同中其中含有定金条款，那么房屋买卖合同定金条款的法律风险有哪些在二手房买卖过程中很常见，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的，其法律风险也主要体现在这里，下面由编辑在本文整理介绍购房合同中定金条款的相关知识。

　　什么是购房合同中的定金

　　定金是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。;定金;属于法律用语，是对债权的担保款，应以书面形式约定。而;订金;并非法律用语，通常被理解为预付款。在司法审判中，二者的法律后果完全不同。若是;定金;，则根据《担保法》的规定，应适用定金罚则，简单地说，就是一旦给付定金的一方不履行约定义务的，则无权要求对方返还定金；反之收取定金的一方违约的，则应当双倍返还定金。但若是;订金;，那么无论卖方还是买方违约，收取;订金;的一方都应如数退还。

　　定金有什么用

　　定金作为一种担保，当给付定金的一方不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方不履行约定的内容时，应双倍返还定金。

　　交付定金要注意什么

　　1、定金的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。

　　2、不要将定金写成订金，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的;双倍罚则;的法律规定。

　　定金潜在的法律风险

　　购房者一般在购房时签订的定金协议或认购书等都具备定金性质，所支付的定金是作为签订商品房预售合同的担保，若一方在约定的时间拒绝订立商品房预售合同，则要按照定金罚则来承担不利的后果。

　　作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款，而不是告诉开发商我不买房了。通常作为开发商来说，商品房预售合同的版本不容改变，而购房定金合同或认购书中往往不包括以下内容：违约、交房时间、交房条件、付款期限、贷款银行的选择、补充条款、开发商的广告是否作为合同的条款、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。

签订商品房买卖合同要注意什么

　　签订商品房买卖合同要注意什么《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。签合同前要分清商品房是预售还是现售，因为新修订的合同示范文本对预售和现售的合同有不一样的要求。同时还要实现了解好开发商的基本情况，包括开发商的信誉、实力、资质等，在本文就签订商品房买卖合同的注意事项和合同范本详细介绍。

　　签合同前分清预售和现售

　　新修订的合同示范文本分为《商品房买卖合同示范文本》和《商品房买卖合同示范文本》两个文本。其中;预售;版本特别对预售房加以说明，是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

　　房地产开发企业销售预售房时，必须取得《商品房预售许可证》，在合同中要注明批准项目预售的单位名称，项目的预售证号。项目的土地证号、建设工程规划许可证号，建筑工程施工许可证号都须明确标注在合同。而随着行业的成熟与进步，现房销售已是房地产业发展的方向。;现售;版本对商品房现售也予以说明，指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。现售商品房的成交条件是项目已取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋所有权证》。

　　签定合同前要了解开发商的基本情况

　　事先要了解的开发商信息主要包含开发商的信誉、经济实力、资质信用情况及历年在房地产市场的开发成绩，并请求开发商出示有关开发建设和出售的证件，如营业执照、资质证书及;五证;;五证;是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》合同文本是不是规范

　　应了解开发商所运用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合拟定的一致的《商品房买卖合同示范文本》，假如不是，应当提出疑问并特别留意合同条款的内容。新版《商品房买卖合同示范文本》对易产生争议的房屋建设质量、装饰装修及设备设施质量，室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修。对于专业知识和经验不足的购房者而言，依照合同条款提醒可以对交房条件考虑得更周全。

　　对于房子面积

　　在签合同时应与开发商清晰约好商品房的修建面积、套内修建面积、共有分摊修建面积及面积误差比为多少，依据全国的修建水平缓的规则，开发商有才能和职责将修建面积的误差比限制在3%以内，购房者应依据挑选的计价方法，对修建面积的误差比进行限制，并约好有关的违约职责。

　　关于交房及交房期限

　　商品房住宅交房时需提交给业主《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。没有这些文件及购房事先约定的收房条件，购房者有权拒绝收房。业主在房屋验收中，如发现质量问题，出卖人应负责修复并承担相关的费用，等修复合格后再交房。开发商对延期交房常托故推脱职责，因而在签约时购房者应留意不可抗力以外的逾期交房缘由，而不能让开发商恣意地罗列一些勉强的理由。

　　留意商品房的交给条件

　　购房人签定合同时通常挑选;商品房经检验合格;作为房子交给条件。检验合格是指商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘测单位、建设单位联合检验合格。检验合格不等同于竣工检验存案，竣工检验存案请求更为严厉，五家单位联合检验合格仅是申请竣工检验存案的条件之一，此外，开发商还需要获得消防、环保、规划等部门的答应文件以及别的材料。律师提示购房人最好在合同中约好获得商品房竣工检验存案表作为商品房的交给条件之一。