承租人能否单方解除租赁合同 车位租赁合同要注意什么？

　姚元勋律师，铜仁合同法律师,现执业于贵州锦江河律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

承租人能否单方解除租赁合同

　　合同法第93条至第97条规定了合同解除制度。从条文本身来看，并没有绝对禁止违约方解除合同。第九十四条规定：

　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　法律规定的其他情形。

　　这个条文第一句话中的;当事人;，究竟是仅指非违约方还是包括双方当事人，并不明确。其中，第项中的因不可抗力致使合同目的不能实现，显然双方都有权解除合同。第、项情形，非违约方当可诉请法院强制违约方履约，非违约方也可以选择解除合同，因此只有相对方可以解除合同。第项的情形，则有些特殊，编者认为：因违约方的行为导致合同目的不能实现，强制履行对双方已经无意义，但是合同之债因此转化为损害赔偿，非违约方可以要求违约方承担赔偿损失等违约，并非一定要解除合同，故编者认为于此情形也只有非违约方可以解除合同。在非违约方不解除合同的情况下，并不能免除其合同义务，如果非违约方欲免除其给付义务，则须行使解除权。

　　因此承租人在承租后，因经营策略或者经营失败等无力履约，单方解除合同，不符合合同法第94条之规定，只有出租人才有权解除合同。

　　不过《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定与编者的结论有些不同。

　　24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理

　　承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

　　出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。

　　虽然北京高院的上述规定并没有明确赋予承租人解除权，但由于法院可以直接判决解除合同，实质上是赋予了承租人的解除权。编者认为，这个规定是违反了合同法上述规定。首先，承租人的合同义务是给付租金，此为金钱之债，不存在履行不能的问题，承租人迟延或拒绝支付租金，不构成合同目的不能实现。至于承租人是否占有使用租赁物，则属于其权利并非义务。其次，契约应当信守是合同法基本原则。

　　如果承租人可因可归责于自己之事由解除合同，那么出租人是否也可以租金上涨为由解除合同北京高院的上述解答意见第二款却又作出了否定答案。承租人不能将商业风险转化到出租人身上。再次，合同法第一百一十条规定能否成为承租人解除合同的理由编者认为：该条是针对非金钱债务而设，拒绝支付租金是金钱债务，并不属之。

　　综上，北京高院上述规定违反合同法。

　　当然，承租人并不是全无解除合同的机会。比如，在出现以下《合同法解释二》第26条所规定的情势变更时，承租人可以解除合同。

　　第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　在承租人无法解除合同的情况下，怎么办编者认为承租人可以将标的物转租。当然，如果出租人不同意转租，则出租人可以根据合同法第二百二十四条的规定解除合同。

车位租赁合同要注意什么？

　　某街道的主人因欠税多年未还税款，政府把该街道拍卖，买家把街道买下，租出车位，不仅能回本还能在赚钱，这是怎么回事呢在租赁车位时要注意什么呢

　　这是发生在美国的一个事件，美国旧金山一处由35座豪宅包围的封闭式街道，因业主协会30年未缴税而被政府拍卖，一对华裔夫妇仅花9万美元将其拍得。他们还能随时征收街上120个车位的停车费，也可再把车位租赁给业主使用，每年收取租金。

　　此案中，车位的租赁需要签订车位租赁合同，签订合同时应当注意什么

　　1、租赁的期限、租赁的起止日期、每月租赁车位的费用以及违约等等。

　　2、车位是否有产权必须弄清楚这是有产权的车位，还是仅仅只有使用权的车位。拥有产权的车位可以再出售，而仅仅只有使用权的车位必须通过物业公司的介入才能转让，且费用会比有产权的车位低很多。

　　查看车位所有人的相关证件和车位的归属证明，并到物业公司进行证明，确保车位的真实可靠性。

　　3、租车位只能用20年，根据《合同法》的规定，租赁车位、车库最长有效期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

　　4、车位投资要慎选，投资车位要比投资房产有风险得多，慎选车位投资。一般来说，一个车位的产权年限在40年至70年之间，如果在广州买一个车位，平均每月的花销将超过1500元，而如果你打算将这个车位租出去，这个价位也是很难被人接受的，所以投资车位是很有风险的。